커피 한 잔으로 건물주가 되어볼까? 리츠 투자를 알아보자!
조물주 위에 건물주라던데.............
부동산을 구입하고 싶다면 어떻게 해야 될까? 부동산을 직접 구매하거나, 부동산 펀드에 가입하는 방법이 있지만, 가진 돈이 얼마 없어 두 가지 방법 모두 불가능하다면, 어떻게 해야 할까?
요즘, 커피 한잔으로 건물주가 되는 방법이 뜨겁다. 커피 한 잔의 가격으로 월세를 받는 삶을 누리는 방법, 궁금하지 않으신가요?
그 이름은 바로 리츠(REITs)이다.
리츠는 Real Estate Investment Trusts의 약자로 한국어로 번역하자면 부동산 투자 신탁 정도로 해석할 수 있다.
리츠 (REITs)
하나의 부동산을 여러 조각으로 나누어 거래하는 방식으로 부동산 + 주식이라고 생각할 수 있다.
기본 구조를 살펴보자면 다음과 같다.
즉 리츠는 부동산 투자 회사가 부동산에 투자하며 그 회사의 지분을 주식으로 구매하는 지분 투자이다. 이 회사의 주수익은 부동산 임대료 즉 월세이며, 리츠회사의 경우에는 이익금의 90% 이상을 의무적으로 배당하기 때문에, 배당이 크다.
리츠 = 부동산 + 주식
리츠 회사의 이익금 = 임대료 + 개발 이득 + 부동산 가격 상승
배당 = 의무적으로 이익금의 90% 이상을 해야 한다. 따라서 1년에 2~4회 정도에 그동안의 수익금을 분배한다.
유명한 회사로는 인천대교와 우면산터널 등을 소유하고 있는 맥***프라, NC 백화점 야탑점과 뉴코아 아웃렛(평촌, 일산) 등을 소유한 이리***랩 등이 있으며, 2020년 7월 22일 장마감을 기준으로 1주당 이리***렙의 경우 5360원으로 정말 커피 한 잔으로 건물주가 될 수 있다.
국토 교통부에서 운영하는 리츠 정보시스템에 공개된 몇 년 동안의 수익률을 살펴보자면, 다음과 같다.
리츠(REITs)의 평균적으로 5~8%의 수익을 내고 있으며, 그만큼 시장 규모도 2002년 5,500억원 규모에서 2013년 10조원 ,2016년 25조원, 2019년 기준으로 51.2 51.2조원의 규모를 가진 시장이 되었다.
리츠 투자의 장점
1. 소액으로 부동산 투자가 가능하다.
개인이 집을 구매하고자 한다면, 적게 잡아도 몇 천만원 이상이 들어간다. 하지만, 리츠를 통해 부동산 투자를 할 경우에는, 하루 커피를 안 마시는 가격으로, 한 번 택시 타는 가격으로 구매가 가능하다.
2. 안정적인 투자처이다.
일반적인 회사가 망할 경우, 하루아침에 가치가 폭락할 수 있지만, 리츠의 경우에는 부동산 즉, 건물과 땅이 자본이다. 땅과 건물의 가격은 회사의 가치보다 안정적이다.
3. 나도 월세를 받을 수 있다.
법적으로 월세의 90% 이상을 배당하도록 되어있다. 매달 월세를 받는 것은 아니지만, 1년에 2~4회에 배당금으로 받을 수 있다.
4. 수익률이 예금보다 높고, 주식보다 안정적이다.
불안정적인 주식 때문에, 주식을 꺼려하시는 분들이 많다. 하지만, 적금을 넣으려고 생각하니, 이자가 너무 적기 때문에 고민하는 분들이 많다. 리츠 상품의 경우에는 '부동산을 기반으로 하는 주식' 이기 때문에, 이윤은 적금보다 높고, 주식보다는 안정적이다.
리츠 투자의 단점
리츠 투자는 부동산 + 주식이다. 그렇기 때문에 주식과 비교하면, 부동산으로서의 문제가 있고, 부동산과 비교하면, 주식으로서의 문제를 둘 다 가지고 있다.
1. 결국 주식이다. - 가격의 변동성이 크다.
- 가격이 매 순간 변동되고 등락이 크다.
부동산의 가격은 매분 매초 변하지 않는다. 그렇지만, 매일 가격이 변한다. 즉, 가격의 등락이 일반 부동산과 비교하여 많고, 폭이 크다.
- 매입가에 따라서 수익률이 적을 수도 있다.
매 순간 매입 가격이 다르기 때문에, 매입 가격에 따라서 수익률이 다르다. 내가 비싸게 샀다면, 수익은 줄어들 것이다.
2. 결국 부동산이다. - 공실과 부동산 폭락의 리스크
주식의 리스크에 더불어 부동산 리스크도 껴안아야 된다.
- 공실
공실이 발생한 경우, 이익이 없기 때문에 수익이 줄어든다. 그렇기에 리츠를 구매할 때에는 안정적인 월세를 지불하는 기업이 들어있는 건물을 소유하고 있는지를 확인해야 한다.
- 집값 폭락 시 가격이 떨이 진다.
전체 부동산 시장의 리스크도 반영해야 된다. 그렇기에 만약 당신이 부동산 전망을 비관적으로 바라본다면, 투자하면 안 된다.
3. 아직 리츠 회사에 대한 신뢰가 부족하다.
미국과 달리 우리나라에서는 리츠가 자리 잡은 것이 오래되지 않았다. 그렇기 때문에, 리츠 회사에 대한 신뢰도가 아직 부족하다. 만약 투자를 고민한다면, 회사의 면면을 잘 확인해보아야 한다.
리츠 투자를 추천하는 사람
- 은퇴를 앞두고, 자산을 최대한 유지하면 이득을 내는 투자처가 필요한 경우
- 자산 배분 시에 채권을 대용
두 경우 모두, 안정적인 투자처를 필요로 하는 경우이다. 부동산 불패신화가 언제까지 이어질지 모르겠지만, 부동산을 긍정적으로 바라보고 있다면, 리츠 투자를 추천한다.